近日，《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，从2012年12月6日起“市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”

    从该文件可以看出，对于居民个人因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购买住房或者商业服务用房等房屋，购房成交价格不超过货币补偿的，对于新购房屋无论是购买的住房还是商业服务用房给予免征契税，以及个人房屋被征收而选择房屋产权调换，不缴纳房屋产权调换差价的，换回来的是无论是住房还是商业服务用房等房屋，对于新换房屋都是免征契税的。而原《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条规定“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”同时废止了。财税〔2005〕45号文件强调必须是拆迁居民因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，如果是个人取得的拆迁补偿款用于购买住房外的商业服务用房等则不能享受免征契税的优惠政策。财税〔2012〕82号文件废止了财税〔2005〕45号文件第二条的规定，这表明货币补偿重新购置房屋或房屋产权调换环节契税的优惠政策力度进一步加大。

    财税〔2012〕82号文件从2012年12月6日开始执行，根据实体从旧、程序从新原则，应根据契税的纳税义务发生时间来确定执行财税〔2012〕82号文件。《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十六条规定，纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。所以，实务中，应首先确定契税的纳税义务发生时间，从而根据该时间准确选择适用的减免税政策。

    例如李某2012年12月8日同某房地产开发公司签订了一份购房合同，用房屋征收补偿款50万元重新购置了一处等值的商业服务用房，则李某缴纳契税的纳税义务发生时间为2012年12月8日，李某适用财税〔2012〕82号文件第三条的规定，享受新购商业服务用房免征契税的优惠政策。假设李某2012年12月5日签订购房合同用房屋征收补偿款重新购置商业服务用房，则不适用财税〔2012〕82号文件第三条的优惠政策，不能享受免征契税的优惠。

    财税〔2012〕82号文件第三条规定，居民个人因房屋被征收而重新购买房屋或者产权调换免征契税的前提必须是市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民个人房屋，如果不是市、县级人民政府根据该条例有关规定征收房屋，则不能享受该优惠政策。另外，需要提醒纳税人注意的是，居民个人因房屋被征收而重新购置房屋或产权调换申请免征契税，需要按照主管税务机关的要求提供房屋征收补偿协议原件及复印件、购房合同、身份证明等相关资料，并应当在签订房屋权属转移合同后10日内，向房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续，请及时按照当地主管税务机关的要求办理相关减免税手续，充分享受契税减免税优惠政策。