筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税收筹划也不例外，项目早期的税收筹划节税效果大，也容易实现。到了土地增值税清算阶段，税收筹划的空间已经不大，但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文结合一个实际案例，介绍几个土地增值税清算阶段税收筹划的小技巧：
第一，合理选定分类方式，实现节税
某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品进行清算，则该项目应缴土地增值税：
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项目 |
普通住宅 |
非普通住宅 |
商铺 |
车位 |
合计 |
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收入额 |
9494 |
15581 |
11369 |
6346 |
42790 |
|
扣除额 |
11708 |
19215 |
4641 |
6991 |
42555 |
|
增值额 |
·2214 |
-3634 |
6728 |
-645 |
235 |
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增值率 |
-19% |
-19% |
145% |
-9% |
0.55% |
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应税额 |
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2668 |
|
2668 |
若按三类产品进行清算，则应缴土地增值税：
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项目 |
普通住宅 |
非普通住宅 |
商铺+车位 |
合计 |
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收入总额 |
9494 |
15581 |
17715 |
42790 |
|
扣除合计 |
11708 |
19215 |
11632 |
42555 |
|
增值额 |
-2214 |
-3634 |
6083 |
235 |
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增值率 |
·19% |
·19% |
52% |
0.55% |
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应缴税颤 |
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1852 |
1852 |
若按两类产品进行清算，则应缴土地增值税：
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项目
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普通住宅
|
非普通住宅+
商铺+停车位 |
合计
|
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收入总额 |
9494 |
33296 |
42790 |
|
扣除合计 |
11708 |
30846 |
42555 |
|
增值额 |
-2214 |
2450 |
235 |
|
增值率 |
-19% |
8% |
0.55% |
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应缴税额 |
|
735 |
735 |
从以上计算可以看出，分类方式对应缴土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务机关要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。
第二，合理选定成本分摊方法，实现节税
一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务机关考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算，普通住宅的土地成本将减少200万元，非普通住宅（含商铺、停车位）分摊的土地成本增加200万元，税负可以减少72万元：
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项目
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普通住宅
|
非普通住宅+商
铺+停车位 |
合计
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|
收入总额 |
9494 |
33296 |
42790 |
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|
扣除合计 |
11468 |
31086 |
42555 |
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土地成本 |
433 |
1442 |
1875 |
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扣 |
建安成本 |
7896 |
20157 |
28053 |
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除 |
开发费用 |
949 |
3330 |
4279 |
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项 目 |
有关税金 |
524 |
1838 |
2362 |
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加计20% |
1666 |
4320 |
8978 |
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增值额 |
-1974 |
2210 |
235 |
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增值率 |
-17% |
· 7% |
0.55% |
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应缴税额 |
|
663 |
663 |
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因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。
第三，合理归类直接成本，实现节税
在核算开发成本时，将与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。在本案例中，商铺外墙为干挂石材，普通住宅外墙为瓷砖。此前，商铺石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建筑安装成本减少200万元，底商建筑安装成本增加200万元，项目总税负减少72万元。
