江阴、宜兴、锡山、惠山地税局，市区各税务分局、稽查局：
现将《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》（苏地税发[2007]75号）（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关根据市局确定的单位面积建筑安装工程费核定标准据以计算扣除。对于不同竣工年份的商品住宅项目，可以按照《分类房屋单位面积建筑安装工程费年度修正系数表》进行相应系数修正。
二、计算核定扣除的建筑安装工程费应将清算项目的不同类别房屋分别对照适用的核定标准，确定扣除金额。具体计算公式为：
核定扣除的建筑安装工程费=建筑安装工程费核定标准×清算建筑面积×年度修正系数
三、本通知中单位面积建筑安装工程费核定标准和年度修正系数参照无锡市建设工程造价管理部门公布的造价资料，结合专家经验和市场状况确定，由无锡市地方税务局根据情况不定期进行调整。
四、根据《通知》第二条要求，结合我市实际情况，土地增值税核定征收率确定如下：
（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的0.5%计征土地增值税；
（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的2%计征土地增值税；
（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按取得收入的3%计征土地增值税；
（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高计征土地增值税。
五、土地增值税清算中房地产开发企业符合国税发[2006]187号文第七条规定情形之一的，实行核定征收，由纳税人填写《土地增值税清算项目核定征收申请表》上报主管税务机关审核。主管税务机关审核认定后，下发《土地增值税清算项目核定征收通知书》。
附件一: 苏地税发[2007]75号
附件二： 国税发[2006]187号
附件三：单位面积建筑安装工程费核定标准
附件四：《分类房屋单位面积建安工程费年度修正系数表》
附件五：《土地增值税清算项目核定征收申请表》
附件六：《土地增值税清算项目核定征收通知书》
二○○七年八月二十三日
江苏省地方税务局文件
苏地税发[2007]75号
江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发
企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：
现将国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并
据以计算扣除。
二、对符合《通知》第七条情形的，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，确定不低于预征率的征收率,并报省局备案：
（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税；
（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%计征土地增值税；
（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按取得收入的2%至4%计征土地增值税；
（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。
三、对纳税人未按税务机关规定的期限进行清算并办理申报纳税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。
二○○七年五月二十五日
江苏省地方税务局办公室 2007年5月25日印发
打字：王静 校对：税政三处 顾军
国家税务总局文件
国税发〔2006〕187号
国家税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
二○○六年十二月二十八日
国家税务总局办公厅 2007年1月8日封发
附件三：
单位面积建筑安装工程费核定标准
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房屋类别
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多层（七层及以下） |
小高层（11层及以下） |
高层（11层以上） |
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砖混结构 |
框架结构 |
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建筑安装工程费核定标准 |
600元/平方米 |
650元/平方米（其中带地下室的750元/平方米） |
800元/平方米 |
1000元/平方米 |
附件四：
分类房屋单位面积建筑安装工程费年度修正系数表
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竣工 日期 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
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修正系数 |
多层 |
100% |
105% |
110% |
110% |
110% |
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小高层、高层 |
100% |
105% |
114% |
114% |
114% |
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附件五:
土地增值税清算项目核定征收申请表
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纳税人名称 |
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税务登记证号 |
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纳税人地址 |
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法人代表 |
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联系电话 |
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项目名称 |
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项目地址 |
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企业申请意见 |
申请核定征收的项目类型： □普通标准住宅 □普通住宅 □营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅、 申请核定征收理由： □依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； □擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； □虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； □符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； □申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （公章） 年 月 日 |
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主管税务机关意见 |
经办人意见 |
经办人： 初审日期： 年 月 日 |
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科室意见 |
科室负责人： 审核日期： 年 月 日 |
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分管局长意见 |
分管局长： 审核日期： 年 月 日 |
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附件六：
土地增值税清算项目核定征收通知书
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审核批复号：（ 年）锡地税（ 局）土增清算核字第 号
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税务登记证号 |
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纳税人地址 |
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项目名称 |
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项目地址 |
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联系人 |
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联系电话 |
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核定征收审核意见
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1、该项目中 的核定征收率为 % 2、该项目中 的核定征收率为 % 3、该项目中 的核定征收率为 % |
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依据江苏省地方税务局苏地税发〔2007〕75号文件规定，经审核，对你单位该项目的土地增值税按照以上核定征收率计征，特此通知。
主管地税机关： 年 月 日 |
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说明 |
1、本通知一式二份，纳税人一份，税务机关留存一份。 2、纳税人须在接到本通知后的15日内按核定的征收率进行纳税申报。 3、对该通知核定有异议的，可以在接到本决定书之日起六十日内向上一级税务机关申请行政复议。对行政复议机关决定不予受理或者逾期不作决定的，可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十五日内，向人民法院起诉，对行政复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。 |
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