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发布时间: 2012-02-08  
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企业将闲置的办公楼用于出租,由此产生租金收入,相应的产生了应税行为。如何选择最优出租方案,以合法地减少税收成本?
例如,某企业为增值税一般纳税人,2011年1月,该企业将1000平方米的办公楼出租给某公司。房屋出租属于营业税应税行为,同时涉及水电等费用的处理问题,在合同签订上存在如下两种方案。
第一种方案:双方签订一个房屋租赁合同,租金为每月每平方米160元,含水电费,每月租金共计160000元,每月供电7000千瓦时,水1500吨,电的购进价为0.45元/千瓦时,水的购进价为1.28元/吨,均取得增值税专用发票(其他各税忽略不计)。
该企业房屋租赁行为应缴纳营业税160000×5%=8000(元)。
由于出租企业提供给承租公司的水电费是用于非应税项目的购进货物,其进项税额不得从销项税额中抵扣,因此,对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出,即相当于缴纳增值税7000×0.45×17%+1500×1.28×13%=785.1(元)。
该企业最终应负担营业税和增值税合计8000+785.1=8785.1(元)。
第二种方案:该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同,分别核算水电收入、房屋租金收入,并分别作账务处理。转售水电的价格参照同期市场价格。转售价格确定为:水每吨1.78元,电每千瓦时0.68元。房屋租赁价格折算为每月每平方米152.57元,当月取得租金收入152570元,水费收入2670元,电费收入4760元。则该企业的房屋租赁与转售水电行为相互独立且能分别准确核算,应分别缴纳营业税152570×5%=7628.5(元);增值税(2670×13%+4760×17%)-785.1=371.2(元)。
该企业最终应负担营业税和增值税合计7628.5+371.2=7999.7(元)。
两种方案税负相差8785.1-7999.7=785.7(元)。
第二个方案优于第一个方案,最终企业选择了第二个方案。
从以上分析可以看出,两个方案的差异在于对转售水电这一经营行为的处理方式。第一个方案,双方只签订一个房屋租赁合同,把销售水电视同营业税的混合销售,一并征收营业税,而相应的水电费进项税额又不得扣除;而第二个方案,双方分别签订房屋租赁合同、转售水电合同,并分别核算租赁收入、水电费收入,水电费收入应缴纳增值税,进项税额可以抵扣,从而减轻了企业税收负担。
 
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