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个人出租住房可用营业税起征点筹划
发布时间: 2011-01-11  
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近日,单位小车司机小张向我咨询他在单位附近购置了一套新房,闲置的一套旧住房,想用2000元把它修理一下,以每年25000元的价格租出去,问我如何纳税。我分析了一下,让他用营业税起征点来进行税收筹划,看能不能减轻税收负担。

    根据财政部、国家税务总局财税【2008124】廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税,免征城镇土地使用税。根据财税【2000125号《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

如果小张按他原来的计划出租住房,每月房租收入是25000÷12=208333元,达到当地营业税起征点。全年应纳营业税:25000X15=375元,城乡维护建设税:375x7=2625元,教育费附加:375x3=1 1.8元,房产税:25000x4=1 000元。个人所得税(每月收入额大于扣除额,适用比例税率全年合并计算):【25000(375+2625+1128+1000)2000-800X12XlO=119875元,那么小张的年税收负担是375+26.5+11.28+1000+1 19875=261 128元。

如果小张进行税收筹划,以23000元租出去,让承租人自己修理,承租人自己也愿意,还可以按照他的意愿来修理,就可以把月租金降到营业税起征点以下了。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定未达起征点的免征营业税。当地营业税的起征点是月收入额2000元。经过筹划以后,小张住房出租的月收入额为23900+12=191667元,没有达到营业税起征点免征营业税,那么小张就只应缴纳房产税和个人所得税。全年应纳房产税.23000x4=920、元,个人所得税(每月收入额大于扣除额,适用比例税率全年合并计算)(23000-920800 X12)XlO=1 248元。那么,全年税收负担920+1248=2168元。

  小张经过筹划,出租住房的实际收入还是全年23000元,筹划后比筹划前应纳税款却减少了261 1282168=44328元。税收负担明显降低了。

 
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