根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）的规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产的均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。根据现行政策，旧房出售的土地增值税计算有三种方法：
一是中介机构评估法。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定规定的税率计算征收的。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金得后的余额，为增值额。对于旧房出售计算增值额的扣除项目，根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，应当扣除以下项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）旧房及建筑物的评估价值；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
所谓旧房及建筑物的评估价值，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估机构价格计算征收：隐瞒、虚报房地产的成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。房地产评估价格须经当地税务机关确认。
二是发票金额加计扣除法。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加以5%计算。另外，对采取这种方法计算土地增值税的，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
三是税务机关核定法。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。各地税务机关根据房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，确定了不同的征收率。采用了不同的征收率。
采用以上三种方法计算出来的土地增值税会有所不同。下面举例说明：
例：某单位于2004年6月购买一栋商用房地产，购买发票注明的价格为300万元，购买时缴纳契税12万元。2008年6月予以转让，转让价格为500万元，转让房地产时应缴营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税、共计27.75万元。
如果采用发票金额加计扣除法，则确认土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格=300+300×5%×4=360（万元）
增值额=500-360-27.75-12=100.25（万元）
增值率=100.25÷（360+27.75）=25.9%
由此，计算应缴土地增值税=100.25×30%=30.075（万元）。
如果采用税务机关核定法，以湖北省为例，商用房地产适用的土地增值税征收率为1.5%，由此计算得到：应缴土地增值税=500×1.5%=7.5（万元）。
如果采用中介机构评估法，假设房屋重置成本价乘以新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估的结果为400万元，评估费用为3万元，则增值额=500-400-27.75-3=69.25（万元），
增值率=69.25÷（400+27.75+3）=16.1%，
由此，计算得到：应缴土地增值税=69.25×30%=20.775（万元）。
从上面采用不同方法计算的结果可以看出：采用税务机关核定法的税负要比其他方法轻，企业应当采用税务机关核定缴纳土地增值税。
一是中介机构评估法。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定规定的税率计算征收的。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金得后的余额，为增值额。对于旧房出售计算增值额的扣除项目，根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，应当扣除以下项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）旧房及建筑物的评估价值；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
所谓旧房及建筑物的评估价值，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估机构价格计算征收：隐瞒、虚报房地产的成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。房地产评估价格须经当地税务机关确认。
二是发票金额加计扣除法。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加以5%计算。另外，对采取这种方法计算土地增值税的，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
三是税务机关核定法。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。各地税务机关根据房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，确定了不同的征收率。采用了不同的征收率。
采用以上三种方法计算出来的土地增值税会有所不同。下面举例说明：
例：某单位于2004年6月购买一栋商用房地产，购买发票注明的价格为300万元，购买时缴纳契税12万元。2008年6月予以转让，转让价格为500万元，转让房地产时应缴营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税、共计27.75万元。
如果采用发票金额加计扣除法，则确认土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格=300+300×5%×4=360（万元）
增值额=500-360-27.75-12=100.25（万元）
增值率=100.25÷（360+27.75）=25.9%
由此，计算应缴土地增值税=100.25×30%=30.075（万元）。
如果采用税务机关核定法，以湖北省为例，商用房地产适用的土地增值税征收率为1.5%，由此计算得到：应缴土地增值税=500×1.5%=7.5（万元）。
如果采用中介机构评估法，假设房屋重置成本价乘以新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估的结果为400万元，评估费用为3万元，则增值额=500-400-27.75-3=69.25（万元），
增值率=69.25÷（400+27.75+3）=16.1%，
由此，计算得到：应缴土地增值税=69.25×30%=20.775（万元）。
从上面采用不同方法计算的结果可以看出：采用税务机关核定法的税负要比其他方法轻，企业应当采用税务机关核定缴纳土地增值税。
物业管理公司的营业税筹划
我国税法规定，物业服务属于营业税中“服务业”的征税范围《营业税税目注释》（国税发〔1993〕149号）规定：“服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。”
一般说来，物业服务企业是通过专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为物业使用人提供全方位的综合服务的服务性行业。这里的各类物业的所有权一般不属于物业服务企业，产权使用人一般是其他的单位、企业、私人或业主群。这里的综合服务工作主要包括安保、卫生保洁和维修等服务。于是我们可以换一种方式理解物业服务企业，它是接受物业所有人或使用人的委托，为委托人安排劳动力来提供物业综合服务，委托人支付一定报酬（物业管理费）给物业服务企业，此报酬中含委托人应支付给已安排劳动力的人工费用。按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”如果物业服务企业将其主营业务变更为“劳务派遣服务”（或新成立一家劳务子公司），即接受用工单位的委托，为其安排安保、卫生保洁和维修劳动力并收取服务收入，同时代为转付劳动力工资、社保以及住房公积金，那么物业服务公司就转变为劳务公司，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，公司取得的收入就可以按扣除相关支出后的差额缴纳营业税。
物业服务企业经营成本中最大的一块是人工（劳动力）成本。据统计，规范操作的物业服务企业的人工支出占物业管理费的比例为40%~60%。假设某中型物业服务企业支付安保、卫生保洁和维修人员的工资等占50%，其年物业管理费收入为600万元。通过上述税务筹划该企业可少负担营业税及附加16.5万元（600万×50%×5.5%）。实施上述方案，物业服务公司转变为劳务公司按代理业征税的前提是，必须解除与相关劳动人员的劳动关系。劳务公司全额向接受劳务的单位或个人开具服务业发票，相关劳务人员个人提供劳务，并向地税机关申请开具服务业发票，作为劳务公司的抵扣成本，这时一般不会超过个人劳务营业税起征点（例如广东全省2008年1月1日起统一为按每月5000元标准执行）。相关劳动人员负担的个人所得税一般也不会增加。另外需注意，在实际操作中物业服务公司新成立关联劳务公司可能更为现实，通过关联劳务公司统一派遣劳动力给服务单位或楼盘，而物业服务公司提供劳动力管理业务；关联劳务公司注册资本按规定不得低于50万元。
还有一点需要注意的是，物业服务收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按服务业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。
一般说来，物业服务企业是通过专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为物业使用人提供全方位的综合服务的服务性行业。这里的各类物业的所有权一般不属于物业服务企业，产权使用人一般是其他的单位、企业、私人或业主群。这里的综合服务工作主要包括安保、卫生保洁和维修等服务。于是我们可以换一种方式理解物业服务企业，它是接受物业所有人或使用人的委托，为委托人安排劳动力来提供物业综合服务，委托人支付一定报酬（物业管理费）给物业服务企业，此报酬中含委托人应支付给已安排劳动力的人工费用。按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”如果物业服务企业将其主营业务变更为“劳务派遣服务”（或新成立一家劳务子公司），即接受用工单位的委托，为其安排安保、卫生保洁和维修劳动力并收取服务收入，同时代为转付劳动力工资、社保以及住房公积金，那么物业服务公司就转变为劳务公司，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，公司取得的收入就可以按扣除相关支出后的差额缴纳营业税。
物业服务企业经营成本中最大的一块是人工（劳动力）成本。据统计，规范操作的物业服务企业的人工支出占物业管理费的比例为40%~60%。假设某中型物业服务企业支付安保、卫生保洁和维修人员的工资等占50%，其年物业管理费收入为600万元。通过上述税务筹划该企业可少负担营业税及附加16.5万元（600万×50%×5.5%）。实施上述方案，物业服务公司转变为劳务公司按代理业征税的前提是，必须解除与相关劳动人员的劳动关系。劳务公司全额向接受劳务的单位或个人开具服务业发票，相关劳务人员个人提供劳务，并向地税机关申请开具服务业发票，作为劳务公司的抵扣成本，这时一般不会超过个人劳务营业税起征点（例如广东全省2008年1月1日起统一为按每月5000元标准执行）。相关劳动人员负担的个人所得税一般也不会增加。另外需注意，在实际操作中物业服务公司新成立关联劳务公司可能更为现实，通过关联劳务公司统一派遣劳动力给服务单位或楼盘，而物业服务公司提供劳动力管理业务；关联劳务公司注册资本按规定不得低于50万元。
还有一点需要注意的是，物业服务收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按服务业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。
